전월세 전환율, 무엇이고 왜 필요한가
한국의 임대차는 보증금만 맡기는 전세, 보증금에 매달 월세를 더하는 월세(보증부 월세)가 섞여 있어, 같은 집이 어떤 방식으로 나오느냐에 따라 임차인의 부담을 직접 비교하기 어렵습니다. 전월세 전환율은 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 줄어든 보증금에 대해 1년에 얼마를 내는가를 비율로 나타낸 값입니다. 전환율 5%라면 보증금을 1억 원 줄일 때 연 500만 원, 월 약 41만 6,667원의 월세가 붙는다는 뜻입니다. 이 숫자를 알아야 "월세 제안이 시장에서 흔한 수준인지, 전세대출 이자와 비교해 유리한지"를 판단할 수 있습니다.
계산 공식
- 전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 연 전환율 ÷ 12
- 월세 → 전세 환산: 전세 환산 보증금 = 월세보증금 + 월세 × 12 ÷ 연 전환율
- 전환율 역산: 연 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금)
세 식은 같은 관계를 다른 방향에서 푼 것이므로, 어떤 방향으로 계산하든 일관됩니다.
법정 상한: 기준금리 + 2%p 와 연 10% 중 낮은 값
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때, 전환되는 금액에 곱하는 비율이 (1) 대통령령으로 정하는 비율 또는 (2) 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 넘지 못하도록 제한합니다. 법제처에서 확인한 시행령 제9조(2026년 7월 1일 시행본)는 (1)을 연 10%, (2)의 가산 이율을 연 2%로 정하고 있습니다. 그러니 상한은 min(연 10%, 기준금리 + 2%p)입니다. 구조 자체는 기준금리가 변하면 상한도 함께 움직입니다. 아래 표는 기준금리별 상한을 공식으로 계산한 것입니다.
| 기준금리 | 기준금리 + 2%p | 적용 상한 |
|---|---|---|
| 0.5% | 2.5% | 2.5% |
| 1% | 3% | 3% |
| 2% | 4% | 4% |
| 3% | 5% | 5% |
| 4% | 6% | 6% |
| 5% | 7% | 7% |
| 6% | 8% | 8% |
| 8% | 10% | 10% |
| 9% | 11% | 10% (10% 한도 적용) |
| 10% | 12% | 10% (10% 한도 적용) |
현재 기준금리는 금융통화위원회 결정에 따라 바뀌므로 이 페이지에서 단정하지 않습니다. 2026년 8월 보도에는 기준금리가 3.00%로 인상된 것으로 나와 있어, 그 수준이라면 상한은 5.0%가 됩니다. 계약 시점의 값은 한국은행 공시로 직접 확인해 위 계산기의 기준금리 칸에 넣어 보세요.
주의할 점이 있습니다. 첫째, 이 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 방향에 대한 규정입니다. 월세를 보증금으로 환산할 때의 비율을 법이 정해 두지는 않았습니다. 둘째, 신규 계약과 갱신 계약에서 이 제한이 어떻게 적용되는지는 사안에 따라 다툼이 있을 수 있습니다. 셋째, 주택임대차보호법에 어긋나는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 규정이 별도로 있으므로, 상한을 넘는 전환율이 계약서에 적혔더라도 곧바로 문제가 없다고 볼 수는 없습니다. 실제 분쟁이라면 대한법률구조공단이나 LH 임대차분쟁조정위원회 같은 곳에 문의하세요. 넷째, 상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법에 별도의 산정률이 있어 이 표를 적용하면 안 됩니다.
검산된 계산 예시
예시 1. 전세 3억 원 → 보증금 5,000만 원 월세. 보증금 차액은 2억 5,000만 원입니다. 전환율 5%를 적용하면 연 1,250만 원, 월 1,041,667원입니다. 같은 조건에서 전환율을 바꾸면 다음과 같습니다.
| 연 전환율 | 월세 | 연 월세 합계 |
|---|---|---|
| 3% | 625,000원 | 7,500,000원 |
| 4% | 833,333원 | 10,000,000원 |
| 5% | 1,041,667원 | 12,500,000원 |
| 6% | 1,250,000원 | 15,000,000원 |
| 8% | 1,666,667원 | 20,000,000원 |
| 10% | 2,083,333원 | 25,000,000원 |
전환율이 1%p 오르면 이 사례에서는 월세가 약 20만 8,333원 차이 납니다. 숫자가 작아 보여도 2년 계약 기간에는 500만 원입니다.
예시 2. 월세 → 전세 환산. 보증금 5,000만 원에 월세 100만 원인 집은 전환율 5%에서 5,000만 + 1,200만 ÷ 0.05 =2억 9,000만 원의 전세와 같은 부담입니다. 월세 100만 원이 보증금 몇 원을 대체하는지는 전환율에 따라 이렇게 변합니다.
| 연 전환율 | 월세 100만 원이 대체하는 보증금 |
|---|---|
| 4% | 3억원 |
| 5% | 2.4억원 |
| 6% | 2억원 |
| 8% | 1.5억원 |
| 10% | 1.2억원 |
예시 3. 전환율 역산. 전세 3억 원 집에서 "보증금 5,000만 원에 월세 100만 원"을 제안받았다면 100만 × 12 ÷ 2억 5,000만 =연 4.8%입니다. 기준금리가 3%라면 상한 5% 이내입니다. 기준금리 칸에 값을 넣고 역산 탭에서 직접 비교해 보세요.
월세로 갈지 전세로 갈지 판단하는 법
- 임차인: 보증금을 더 내는 대신 월세를 줄이려면 내가 쓸 수 있는 돈의 비용(전세대출 금리나 예금 이자)과 전환율을 비교합니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮다면 대출을 써서 보증금을 늘리는 쪽이 이자 부담은 적습니다. 다만 대출은DSR과 LTV 한도에 걸릴 수 있고, 이자와 상환 일정은 대출 계산기로 따로 확인해야 합니다.
- 보증금 차액의 기회비용: 월세 계약으로 줄인 보증금을 예금이나 투자에 쓴다면 그 수익이 전환율을 넘어야 이득입니다. 수익률을 가정해 복리 계산기로 키워 볼 수 있지만, 세금과 원금 손실 가능성은 별도입니다.
- 임대인: 월세 전환은 현금흐름을 늘리지만 보증금 운용 수익을 포기하는 선택이고, 월세 소득에는 소득세가 과세될 수 있습니다. 세무 처리는 세무 전문가나 국세청 안내를 확인하세요.
- 안전성: 보증금이 크면 계약 종료 때 돌려받을 금액도 큽니다. 전세 보증금이 집값에 비해 높으면 위험하므로전세가율 계산기로 확인하고, 반환을 보장하는 상품은전세보증금 반환보증 보증료 계산기로 비용을 비교해 보세요.
월세로 전환할 때 계약서에서 같이 챙길 것
- 월세 증액 한도: 계약 기간 중이나 갱신 때 차임을 올리려면 주택임대차보호법과 시행령이 정한 증액 한도(약정 차임의 5% 이내)가 적용됩니다. 월세로 전환한 뒤에는 보증금과 월세 각각의 인상 폭을 따로 확인하세요.
- 월세 연체와 해지: 차임을 2기분 연체하면 임대인이 계약 해지나 갱신 거절을 주장할 수 있습니다. 전세와 달리 매달 납부일을 지키는 것이 계약 유지의 조건이 됩니다.
- 지급일과 계좌: 납부일, 계좌, 연체 시 처리를 특약에 적어 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 월세 영수증이나 이체 내역은 증빙으로 보관하세요.
- 월세 계산 단위: 중도에 입주하거나 퇴거하는 달은 일할 계산이 필요합니다. 그때는 월세 일할 계산기를 쓰면 편합니다.
- 보증금 보호: 월세 계약의 보증금도 전입신고와 확정일자를 갖춰야 대항력과 우선변제권을 확보합니다. 차액이 줄어도 절차를 생략하면 안 됩니다.
흔한 실수와 이 도구의 한계
- 월 전환율을 연 전환율로 착각: 연 5%는 월 0.4167%입니다. 계산기에는 연 비율을 입력합니다.
- 관리비·주차비 누락: 월세 외에 별도로 나가는 비용이 있으면 실제 부담은 더 큽니다.
- 차액이 아니라 전체 보증금에 곱하기: 전환율은 줄어든 보증금(차액)에만 곱합니다.
- 시장 전환율을 법정 상한과 동일시: 상한은 최대치일 뿐 시장에서 실제 쓰이는 값은 지역·시기마다 다릅니다. 이 도구는 시장 전환율 통계를 제공하지 않으므로 인근 거래 사례나 공공 자료로 확인해야 합니다.
- 법률 판단을 대신하지 않음: 상한 초과 여부는 참고용 비교이며, 효력이나 구제 방법은 개별 계약과 사실관계를 보고 전문가가 판단해야 합니다.
계약서 작성 전 확인할 항목은 주택 임대차 계약 기본 가이드와전세 계약 점검 가이드에 정리되어 있고, 이사 후 중개보수는부동산 중개보수 계산기로 계산할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전환율은 어디서 확인하나요?
계약 시점의 한국은행 기준금리는 한국은행 공시에서, 시행령 제9조는 법제처 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다. 실제 시장 전환율은 지역과 시기에 따라 달라서 한 숫자로 말할 수 없으므로, 인근 계약 사례나 공인중개사 설명과 비교한 뒤 입력하세요.
보증금을 아예 0원으로 바꾸는 완전월세도 계산할 수 있나요?
네. "월세 전환 후 보증금"에 0을 입력하면 전세보증금 전액을 월세로 전환했을 때의 월세가 나옵니다. 다만 보증금이 전혀 없는 계약은 월세 연체 위험을 임대인이 모두 떠안게 되어 현실에서는 흔하지 않습니다.
월세를 올리거나 줄일 때도 전환율을 쓰나요?
보증금과 월세 조합이 바뀔 때 두 조건을 비교하는 용도로 씁니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원을 더 내고 월세를 얼마 깎아 줄지 협의할 때, 1,000만 원 × 전환율 ÷ 12가 기준 금액이 됩니다. 전환율 5%라면 월 약 4만 1,667원입니다.
상한을 넘는 월세를 제안받았습니다.
먼저 역산 탭으로 제안의 전환율을 계산하고 기준금리 칸에 계약 시점 값을 넣어 상한과 비교해 보세요. 넘는 경우 계약서에 서명하기 전에 협의하는 것이 가장 쉽고, 이미 계약했다면 대한법률구조공단이나 LH 임대차분쟁조정위원회 같은 기관에서 상담을 받는 방법이 있습니다.
상가 월세에도 쓸 수 있나요?
공식 자체는 같지만 법정 상한은 다릅니다. 상가건물 임대차보호법에는 별도의 산정률 규정이 있어 이 페이지의 상한 확인은 주택에만 해당합니다.
소수점 전환율(예: 4.75%)도 되나요?
됩니다. 연 전환율 칸은 소수를 받으며, 결과는 원 단위로 반올림해 표시합니다.