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서류만으로는 건물의 실제 상태나 점유 현황을 정확히 알기 어렵기 때문에, 입찰 전 현장을 직접 방문하는 임장은 경매에서 거의 필수적인 단계로 여겨집니다.
건물 노후도, 누수·균열 흔적, 공용부 관리 상태 등을 눈으로 직접 확인해 감정평가서상 내용과 실제가 다르지 않은지 점검합니다.
관리사무소나 이웃 탐문, 우편함 확인 등을 통해 실제 거주자가 누구인지, 공실인지 확인해두면 이후 명도 계획을 세우는 데 도움이 됩니다.
건물 외벽에 유치권을 주장하는 현수막이 붙어 있는지 확인합니다. 다만 실제 유치권 성립 여부는 현장에서 바로 판단하기 어려워 별도 검토가 필요합니다.
아파트나 상가는 전 소유자가 밀린 관리비(특히 공용부분)를 낙찰자가 인수해야 할 수 있어, 관리사무소에 체납 여부를 미리 문의해두는 것이 좋습니다.
인근 공인중개사를 방문해 매매·전세 시세와 임대 수요를 물어보면 감정가와 실제 시장가치의 차이를 가늠하는 데 도움이 됩니다.
감정평가서와 현황조사서가 충실하더라도, 실제 현장을 가보면 서류에 담기지 않은 정보를 많이 발견하게 됩니다. 임장은 번거롭더라도 경매 투자에서 생략해서는 안 되는 단계입니다.
계약 전 현장과 서류를 함께 확인하는 습관은 다른 부동산 거래에서도 중요합니다.전세사기 예방하는 방법도 참고해보세요.
네, 매각기일 이후에는 되돌릴 수 없기 때문에 입찰가를 정하기 전에 반드시 현장을 확인해야 합니다.
필수는 아니지만, 가능하다면 대화를 통해 점유 형태나 이사 의향을 미리 파악해두면 이후 명도 계획을 세우는 데 도움이 됩니다.