부동산 중개보수 계산기

중개보수란, 그리고 누가 정하는가

중개보수는 공인중개사가 매매·교환·임대차 등을 중개해 준 대가로 받는 돈으로, 흔히 중개수수료라고 부릅니다. 공인중개사법과 그 시행규칙에서 상한의 틀을 정하고, 실제 적용되는 상한요율과 한도액은 시·도 조례가 구체적으로 정합니다. 상한 안에서 의뢰인과 중개사가 협의로 정하는 것이 원칙이라서 상한 요율이 곧 정가가 아니라 받을 수 있는 최대치입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조는 주택(부속토지 포함)의 중개보수를 계약 당사자 쌍방으로부터 각각 받도록 하고, 그 한도를 시행규칙 별표와 조례 범위 안에서 정하도록 하고 있습니다. 거래 하나에 중개보수가 두 번 발생하는 구조가 이 때문입니다.

주택 상한요율표

아래 표는 이 계산기가 계산에 쓰는 값과 같은 배열에서 만든 것입니다. 서울특별시 부동산정보 서비스와 지자체 안내문에서 확인되는 주택 중개보수 요율 구조(서울 안내문은 2021년 12월 30일 시행 요율표 표기)와 일치합니다. 다만 요율과 한도는 조례 개정으로 바뀔 수 있고 지역마다 세부가 다를 수 있으므로, 계약 직전에 관할 시·군·구청이나 시·도 부동산 중개정보 페이지에서 최신 표를 확인하세요.

매매·교환

임대차 등 (전세·월세)

오피스텔과 그 밖의 부동산

오피스텔은 전용면적 85제곱미터 이하이고 상하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실 및 목욕시설) 등을 갖춘 경우에 한해 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 이내에서 협의합니다. 요건 표현은 지자체 안내마다 약간 다르므로 정확한 조건은 관할 지자체 안내를 확인하세요. 요건을 충족하지 못하는 오피스텔과 주택이 아닌 토지, 상가, 사무실 등은 거래 금액의 0.9% 이내에서 협의하는 것으로 안내됩니다. 이 도구의 "오피스텔"과 "그 밖" 선택지는 이 값을 따르며 한도액은 없습니다.

월세는 어떻게 거래금액으로 바꾸나: 환산보증금

월세가 낀 임대차는 보증금 + (월 차임 × 100)을 거래금액으로 봅니다. 이렇게 환산한 금액이 5,000만 원 미만이면보증금 + (월 차임 × 70)을 씁니다. 이 70배 규정은 작은 보증금의 월세 거래에서 중개보수가 과도해지지 않도록 둔 것입니다. 전세처럼 월세가 없으면 보증금이 그대로 거래금액입니다. 이 계산기는 보증금과 월세를 따로 입력받아 위 규칙을 자동으로 적용하고 어느 쪽 배수가 쓰였는지 단계에 표시합니다. 같은 이름의 환산이지만 전월세 전환율 계산은 다른 개념이므로 전월세 전환 계산기와 혼동하지 마세요.

검산된 계산 예시

• 주택 매매 6억 원: 2억 이상 9억 미만 구간 0.4% → 6억 × 0.4% = 240만 원 (한도 없음).
• 주택 매매 1억 5,000만 원: 0.5% → 75만 원. 한도 80만 원 이하이므로 75만 원이 상한입니다.
• 주택 매매 1억 9,000만 원: 0.5% → 95만 원이지만 한도 80만 원이 적용되어 80만 원이 상한입니다.
• 주택 전세 5억 원: 1억 이상 6억 미만 0.3% → 150만 원.
• 주택 월세 보증금 1,000만 원, 월세 30만 원: 100배 환산은 1,000만 + 3,000만 = 4,000만 원으로 5,000만 원 미만이므로 70배 환산인 1,000만 + 2,100만 = 3,100만 원을 쓰고, 5,000만 원 미만 구간 0.5%는 15만 5,000원, 한도 20만 원 이내이므로 15만 5,000원입니다.
• 주택 월세 보증금 1억 원, 월세 50만 원: 1억 + 5,000만 = 1억 5,000만 원, 0.3% → 45만 원.
• 오피스텔(요건 충족) 매매 3억 원: 0.5% → 150만 원.

구간 경계에서 보수가 점프한다

주택 매매 9억 원이나 12억 원, 임대차 환산 6억 원을 넘는 순간 요율이 올라가고 그 요율이 거래 전체에 적용됩니다. 한 푼 차이로 수백만 원이 달라지는 구간이라 거래가격이나 계약 조건(보증금과 월세 비율)을 조정하는 협의가 의미 있을 수 있습니다. 어디까지나 상한 기준이며 실제 지급액은 협의 사항입니다.

흔한 오해와 주의할 점

• "요율표대로 줘야 한다": 요율표는 상한입니다. 협의로 낮출 수 있고, 중개사가 상한을 초과해 받으면 안 됩니다.
• 부가세: 부가가치세가 별도로 붙는지는 중개사무소의 사업자 유형(일반과세·간이과세)에 따라 다를 수 있습니다. 서울시와 일부 지자체 안내문은 요율에 부가세가 포함되지 않는다고 설명하지만, 청구 여부와 금액은 계약 전에 중개사에게 확인하는 것이 정확합니다. 이 도구의 "부가세 10% 가정" 값은 일반과세 사업자를 가정한 참고치입니다.
• 실비: 권리관계 확인 등에 쓰인 실비는 영수증을 첨부하면 별도로 청구될 수 있습니다. 중개보수와는 별개입니다.
• 중개 사고: 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우 중개보수 지급 의무가 없다는 취지의 안내가 있습니다. 구체적 판단은 사안별입니다.
• 사례금 요구: 중개보수와 실비 외에 사례금 명목의 금품을 받는 것은 금지 행위로 안내됩니다.
• 이 도구를 쓰면 안 되는 경우: 분양권, 경매, 재건축 조합원 지위 거래처럼 특수한 거래, 지자체별 조례가 달라진 경우는 이 표와 다를 수 있습니다.

결과를 어떻게 활용하나

1. 계약 전에 중개사에게 "요율과 총 금액, 부가세 포함 여부"를 문자나 계약서에 남기도록 요청합니다.
2. 경계 구간에 걸쳐 있다면 위 점프 표를 참고해 거래 조건을 조정할 수 있는지 협의합니다.
3. 중개보수를 포함한 초기 비용 목록(취득세, 법무사, 이사비)을 따로 적어 자금 계획에 반영합니다. 이사 관련 비용은 이사비용 계산기로 가늠할 수 있습니다.
4. 매수 자금을 대출로 마련한다면 월 상환액은 대출 계산기로, 한도는 LTV와DSR 계산기로 확인합니다.
5. 전월세 계약이라면 전세 계약 점검 가이드와부동산 실거래가 확인 가이드로 위험을 점검하세요.

본 계산은 참고용이며 법률·세무 자문을 대신하지 않습니다. 최종 금액은 계약 시점의 조례와 중개사 안내를 따르세요.

자주 묻는 질문