임대차 원상복구 확인서 생성기

이 확인서가 하는 일

임대차가 끝날 때의 분쟁은 대개 두 가지에서 나옵니다. 집 상태가 처음과 얼마나 달라졌는지, 그리고 보증금에서 얼마를 뺄 것인지입니다. 이 확인서는 이사하는 날 두 당사자가 같은 자리에서 상태와 정산 내용을 적고 서명하게 해, 나중에 기억이 엇갈릴 여지를 줄이는 기록입니다. 판결문이나 강제력 있는 문서가 아니라 합의 내용을 남기는 사적 기록입니다.

법령에서 확인할 수 있는 범위

아래는 법제처 국가법령정보센터에서 확인한 내용(2026년 10월 조회 기준)이며, 조문이 개정될 수 있으므로 실제 분쟁에서는 현행 조문을 다시 확인하세요.

• 민법 제654조는 제610조 제1항과 제615조 내지 제617조를 임대차에 준용한다고 정합니다. 준용되는 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다"는 내용입니다. 즉 임차인이 끝날 때 원상회복과 부속물 철거 문제를 부담한다는 뼈대가 여기에 있습니다.
• 민법 제623조는 임대인이 목적물을 인도하고 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 그래서 노후로 생긴 설비 고장 같은 것까지 모두 임차인 몫이라고 단정할 수 없습니다.
• 민법 제536조는 쌍무계약에서 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다는 동시이행의 항변권을 정합니다. 보증금 반환과 집 인도가 서로 맞물리는 구조는 이 원리로 설명되며, 실제 적용은 사안마다 다릅니다.
• 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 이사를 먼저 해야 하는데 보증금을 못 받았다면 이 제도를 검토할 수 있습니다.

"어디까지가 원상복구인가"의 구체 기준(통상적 사용에 의한 마모·노후를 제외하는지, 특약으로 임차인 부담을 넓힌 경우 유효한지)은 조문만으로 정해지지 않고 계약서 특약과 구체적 사정에 따라 판단됩니다. 법적 판단이 필요하면 법률구조 상담 기관이나 전문가에게 문의하세요.

참고표 1. 점검 순서와 볼 곳

참고표 2. 합의한 공제액을 뺀 반환 예정액

공제는 예시 금액이며 실제 수리비는 견적서·영수증을 기준으로 합의하세요.

예시 1. 공제가 있는 다세대 전세 퇴실

보증금 30,000,000원에서 거실 벽지 일부 오염 보수 50,000원과 미납 관리비 120,000원을 합의해 빼면 반환 예정액은 29,830,000원입니다. 확인서에는 공제 항목과 금액을 하자 칸에 적고, 보증금·공제 합계를 입력해 두 번 계산하지 않도록 합니다. 합의서에 "반환일"을 같이 적어야 지급 시기를 두고 다시 다투지 않습니다.

예시 2. 짧게 산 원룸 월세

보증금 10,000,000원에서 벽지 훼손 80,000원과 열쇠 재제작 30,000원을 공제하면 9,890,000원입니다. 열쇠 수량은 입주 때 받은 개수와 비교해 적습니다. 원룸은 임차인이 바뀌는 간격이 짧아 입주 당시 사진이 있는지가 결정적이므로, 입주 때 찍은 사진과 그때 받은 열쇠 개수 기록을 미리 찾아 두세요.

예시 3. 공제 없이 끝난 아파트 전세

공제가 없을 때도 "특이사항 없음"을 확인서에 남기면 효과가 있습니다. 보증금 50,000,000원 전액이 반환 대상이라는 것과 검침값, 열쇠 반납 여부를 같은 종이에 남겨 두면 퇴실 이후 추가 청구가 나왔을 때 대응하기 쉽습니다.

참고표 3. 증거 자료는 언제 무엇을 남기나

원상복구 분쟁에서 말보다 오래 남는 것은 날짜가 찍힌 자료입니다. 아래는 시점별로 무엇을 준비하면 좋은지 정리한 목록입니다.

참고표 2의 공제 비율을 읽는 법

표의 마지막 열은 공제 합계를 보증금으로 나눈 값입니다. 다세대 전세 사례는 170,000원 ÷ 30,000,000원으로 약 0.57%, 원룸 월세 사례는 110,000원 ÷ 10,000,000원으로 1.10%입니다. 보증금이 작을수록 같은 수리비가 차지하는 비중이 커지므로, 월세 보증금이 낮은 집에서는 소액 공제도 체감 부담이 큽니다. 이 비율은 적정 공제 수준을 알려 주는 기준이 아니라 합의한 금액이 보증금에서 어느 정도 비중인지 가늠하는 참고값입니다.

상황별 활용 시나리오

시나리오 A. 임차인이 먼저 나가고 임대인이 늦게 오는 경우

약속한 시각에 임대인이 오지 못하면 임차인 혼자 점검을 진행하게 됩니다. 이때는 확인서를 먼저 작성해 두고, 구역별 사진과 검침값 사진을 찍은 뒤 문자나 메일로 보내 "이 상태로 인도합니다"라는 취지를 남겨 두세요. 임대인이 나중에 서명하더라도, 그 사이 상태가 바뀌지 않았다는 점을 보여 주는 자료가 됩니다. 열쇠를 어떻게 전달했는지(우편함, 관리실, 직접 전달)도 같이 적어야 합니다.

시나리오 B. 공인중개사가 입회하는 경우

중개사가 함께 있어도 확인서의 서명 주체는 임대인과 임차인입니다. 중개사 이름과 연락처는 특약사항 칸에 입회인으로 적어 두면 나중에 당시 상황을 물어볼 곳이 분명해집니다. 다만 입회했다는 사실만으로 어느 쪽 주장이 옳다고 정해지지는 않습니다.

시나리오 C. 일부 항목만 합의가 안 된 경우

벽지 오염은 합의했는데 장판 눌림은 의견이 갈리는 식이라면, 합의한 항목만 공제 합계에 넣고 미합의 항목은 하자 칸에 "의견 불일치, 별도 협의"로 적으세요. 합의되지 않은 금액을 임의로 합계에 넣으면 확인서 전체의 신뢰가 떨어집니다. 미합의 항목은 사진과 견적서를 근거로 이후 협의하거나 분쟁 조정 절차를 알아보는 것이 순서입니다.

도구 입력값이 동작하는 방식

• 보증금만 입력: 공제는 0원으로 보고 반환 예정액이 보증금과 같게 표시됩니다.
• 공제만 입력하고 보증금이 빈칸: 정산할 수 없으므로 안내 문구가 나오고 정산 행은 만들지 않습니다.
• 공제가 보증금보다 큼: 오류 안내가 나오며 반환 예정액을 계산하지 않습니다. 연체 관리비 등 별도 정산은 따로 적으세요.
• 여러 공제 항목: 도구에는 합계만 입력하므로, 항목별 내역은 "하자·손상 및 처리 방식" 칸에 금액과 함께 적어 합계와 맞는지 눈으로 대조하세요.
• 인쇄: 인쇄 버튼은 입력창과 본문을 숨기고 확인서 표만 출력합니다. 미리보기에서 용지가 한 장에 들어가는지 확인하세요.

점검 때 놓치기 쉬운 것들

• 붙박이 가구와 옵션 가전: 계약서에 옵션으로 적힌 에어컨·빌트인 가전은 작동 여부와 리모컨·부속품까지 확인합니다.
• 베란다·창고의 짐 잔여물: 눈에 잘 띄지 않는 곳의 폐기물은 처리 비용 공제 사유가 되기 쉽습니다.
• 보일러·온수: 겨울철에는 시운전해 온수가 나오는지, 오류 코드가 없는지 직접 확인합니다.
• 관리비 등 정산: 확인서의 공제 합계와 별도로, 미납 공과금이 어떻게 처리되는지 같은 종이에 적어 두면 헷갈리지 않습니다.
• 주소 변경 신고: 확인서와 무관하지만 전출 신고와 우편물 전달 요청을 잊으면 이후 연락이 어긋납니다.

결과를 활용하는 방법

• 확인서 한 부씩 나눠 갖고, 사진·영상(날짜 확인 가능)과 관리비·공과금 정산 영수증을 같이 보관합니다.
• 보증금이 제때 안 돌아오면 보증금 반환 분쟁 안내와 임대인·임차인 분쟁 안내에서 절차를 확인하세요.
• 이사 당일 일정은 이사 당일 체크리스트와 묶어 챙기면 점검 시간을 확보하기 쉽습니다.
• 임대차 기본 권리는 임대차 3법 기본 안내에서 확인하세요.
• 입주 때 상태 기록을 남기려면 가정 물품 점검표 생성기와 검침 기록 생성기를 함께 쓸 수 있습니다.
• 수리가 필요한 부분은 수리 요청서 생성기로 요청 기록을 남기세요.

흔한 실수와 한계

• 공제 금액만 구두 합의: 항목과 금액, 지급일을 적지 않으면 나중에 말이 달라집니다.
• 입주 때 기록 없음: 처음 상태를 모르면 "원래 있던 흠"인지 가릴 수 없습니다.
• 이사 후 서명: 짐을 뺀 뒤에는 가려져 있던 벽·바닥 상태가 드러납니다. 짐을 모두 뺀 상태에서 점검하세요.
• 한계: 이 문서에 서명했다고 보증금 반환이 자동으로 이행되지는 않으며, 숨은 하자나 합의에 없던 항목의 책임이 사라진다고 단정할 수도 없습니다.

자주 묻는 질문