전세보증금 반환보증이란
전세보증금 반환보증은 임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상(대신 갚은 돈을 청구)하는 상품입니다. 세입자는 경매가 끝날 때까지 기다리지 않고 보증금을 돌려받을 수 있다는 점이 핵심입니다. 민간 임대사업자가 의무 가입하는 임대보증금보증과는 대상과 구조가 다른 상품이므로 혼동하지 않아야 합니다. 이 계산기는 세입자가 가입하는 전세보증금 반환보증의 보증료 구조를 이해하는 데 초점을 둡니다.
HUG·HF·SGI 상품 구조 비교
시중의 전세보증 상품은 크게 세 곳입니다. 아래는 공개 안내를 종합한 구조 비교이며, 한도·요건·요율은 수시로 개정되므로 가입 전에 각 기관의 최신 공지를 확인해야 합니다.
| 구분 | HUG (주택도시보증공사) | HF (한국주택금융공사) | SGI (서울보증보험) |
|---|---|---|---|
| 상품 성격 | 전세보증금반환보증. 대출이 없어도 가입 가능(반환채권에 다른 기관의 질권이 걸려 있으면 불가) | 일반전세지킴보증. HF 전세자금보증을 쓰는 임차인 중심 | 전세금보장신용보험. 민간 보험 상품 |
| 가입 비율 구조 | 보증금 + 선순위채권이 주택가격의 일정 비율(안내상 90%) 이내 | HUG와 유사한 주택가격 대비 비율 요건 | 신규 LTV 90% 이하 등 자체 요건 |
| 보증금 한도 구조 | 수도권·비수도권으로 구분된 상한이 있음(안내 자료상 수도권 7억·그 외 5억 수준) | 지역별 한도가 있음 | 주택 유형별로 한도 구분이 다름 |
| 보증료 구조 | 보증금·주택 유형·부채비율에 따라 차등, 공개 자료상 대략 연 0.1~0.2%대 범위 | 대출 연계 상품이라 요율이 비교적 낮게 안내됨 | 요율대가 상대적으로 높다고 안내됨 |
위 표는 2026년 시점 공개 비교 자료(주택도시보증공사·한국주택금융공사·서울보증보험 안내를 정리한 자료)를 바탕으로 구조 중심으로 요약한 것입니다. 구체 요율은 개정이 잦고 자료마다 표기가 달라, 특정 수치를 확정적으로 단정하지 않았습니다. 나에게 맞는 상품은 전세대출 이용 여부, 주택 유형, 보증금 크기에 따라 달라집니다.
보증료는 어떻게 계산되나
기본 공식은 보증료 = 보증금액 × 연 보증료율 × (보증기간 일수 ÷ 365)입니다. 연 요율은 세 가지로 갈립니다.
- 보증금액 구간: 금액이 클수록 요율이 오르는 누진 구조. 이 계산기는 1억 원 이하 / 1~2억 / 2~5억 / 5억 초과 4구간으로 나눕니다.
- 주택 유형: 아파트는 시세 확인이 쉽고 거래가 활발해 상대적으로 낮고, 다가구·빌라·오피스텔 등은 가격 산정이 어렵고 회수 위험이 커 높게 매깁니다.
- 부채비율: (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가격. 비율이 높을수록 보증기관의 구상 회수 위험이 커져 요율이 오릅니다.
아래 표는 이 계산기가 사용하는 요율표(연 %)로, 2025년 3월 31일 시행된 HUG 보증료 체계 개편(아파트·비아파트 2유형, 보증금 4구간, 전세가율 3구간)의 보도 내용과 맞춰 둔 것입니다. 보도된 전체 범위는 연 0.097~0.211%입니다. 이 요율표는 계산 구조를 보여주기 위한 참고용이며, 기관이 고시를 개정하거나 신용·특약에 따라 가감하면 실제 보증료와 다를 수 있습니다. 일부 공개 자료는 이보다 좁은 범위의 요율을 안내하기도 하므로, 확정 금액은 반드시 HUG 안심전세포털·모바일 앱이나 가입 기관의 산출 결과로 확인하세요.
| 보증금 구간 | 주택 유형 | 부채비율 70% 이하 | 70% 초과~80% 이하 | 80% 초과~90% 이내 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 그 외 주택 | 0.111% | 0.142% | 0.172% | |
| 1억 원 초과 ~ 2억 원 이하 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 그 외 주택 | 0.117% | 0.151% | 0.184% | |
| 2억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 그 외 주택 | 0.124% | 0.161% | 0.197% | |
| 5억 원 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 그 외 주택 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
검산된 계산 예시
예시 1. 보증금 80,000,000원(1억 원 이하 구간), 계약 24개월(730일), 부채비율 70% 초과~80% 이하 아파트: 요율 연 0.117%.80,000,000 × 0.117% × (730 ÷ 365) = 187,200원. 같은 조건에서 그 외 주택(연 0.142%)이면 227,200원으로 40,000원 더 듭니다.
예시 2. 보증금 300,000,000원(2~5억 구간), 24개월(730일). 부채비율이 70% 이하인 아파트(연 0.107%)는 642,000원, 부채비율 80% 초과인 그 외 주택(연 0.197%)은 1,182,000원입니다. 같은 3억 원 보증금이라도 유형과 부채비율에 따라 보증료가 540,000원 벌어집니다. 집을 고를 때 부채비율이 낮은 매물이 보증료 면에서도 유리하다는 뜻입니다.
가입 전에 확인할 요건
- 비율 요건: 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 일정 비율(안내상 90%) 이내여야 합니다. 이 계산기에 주택가격과 선순위채권을 넣으면 비율을 계산해 요건 충족 여부를 참고용으로 표시합니다.
- 주택가격 산정: 보증기관이 정한 방식(시세, 공시가격에 일정 배율을 적용, 감정평가 등)에 따르며 내가 아는 시세와 다를 수 있습니다. 감정평가서를 내면 인정되는 경우도 있어 가입이 거절됐을 때 확인해 볼 수 있습니다.
- 보증금 한도: 지역별 상한이 있습니다(안내 자료상 수도권 7억·그 외 5억 수준이며 개정될 수 있음). 이 계산기는 한도 초과 시 안내만 표시합니다.
- 가입 시점: 일반적으로 전입신고·확정일자를 받은 뒤 계약기간 일정 기간 이내에만 신청할 수 있고, 임대인 동의나 사전 통지 요건이 적용될 수 있습니다.
- 계약기간: 잔여 계약기간이 짧거나 갱신 계약일 때 요건이 다를 수 있습니다.
보증료 부담 주체와 할인
세입자가 직접 가입하는 상품은 보증료를 세입자가 내는 것이 일반적입니다. 일정 요건을 갖춘 저소득층·신혼부부·다자녀가구 등에게는 보증료 할인이 적용되는 경우가 있어 공개 안내에는 최대 60% 수준의 할인이 언급되지만, 대상과 할인율은 기관·시기별로 달라지므로 본인 해당 여부는 가입 기관의 공고로 확인해야 합니다. 이 계산기는 할인 전 기본 요율을 기준으로 합니다. 지자체가 보증료를 지원하는 사업도 있어 거주지 공고를 확인해 보세요.
흔한 오해
- 보증에 가입하면 무조건 안전하다: 보증은 보증금 지급을 보장하지만 가입 조건(비율, 위반건축물 여부 등)과 면책 사유가 있고, 계약 만료 후 정해진 기간 내 이행 청구 등 절차를 지켜야 합니다.
- 보증료를 낮추려면 요율만 비교하면 된다: 부채비율이 낮은 집, 유형이 다른 집이 요율을 가장 크게 좌우합니다. 같은 보증금이면 월 몇천 원 차이지만 절대 금액은 수십만 원이 됩니다.
- 계약기간 2년이면 730일로 고정: 이 계산기는 월수 × 365 ÷ 12로 일수를 환산합니다. 실제 보증기간은 계약서상 만기일까지의 실제 일수로 산정되어 소폭 차이가 있을 수 있습니다.
이 계산기를 쓰면 안 되는 경우
임대사업자가 의무 가입하는 임대보증금보증, 전세대출 보증(대출 이자에 보증료가 포함되는 상품), 분양 관련 보증에는 맞지 않습니다. 또 위반건축물, 신탁등기 주택, 근저당이 과도한 주택은 가입 자체가 제한될 수 있어 보증료 계산 이전에 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
결과를 어떻게 활용하나
- 계약 전에 전세가율 계산기로 (보증금+선순위채권) ÷ 시세를 계산해 가입 요건 비율 이내인지 확인합니다.
- 보증료를 월 비용으로 환산해 전월세 선택에 반영합니다. 전월세 전환 계산기로 월세 환산과 비교하세요.
- 전세대출을 쓴다면 LTV 대출 한도 계산기와 대출 계산기로 한도·이자를 계산하고, 대출 기관과 보증 상품의 호환 여부를 확인합니다.
- 중개 비용은 부동산 중개수수료 계산기로, 계약 점검은 전세 계약 체크 가이드로 정리합니다.
이 계산기는 참고용이며 최종 보증료와 가입 가능 여부는 주택도시보증공사 등 보증기관의 심사 결과에 따릅니다.
자주 묻는 질문
보증료는 세입자와 집주인 중 누가 내나요?
세입자가 직접 가입하는 반환보증은 세입자가 부담하는 것이 일반적입니다. 임대사업자의 임대보증금보증처럼 임대인이 가입 의무를 지는 별개 상품도 있어 계약 형태에 따라 다를 수 있습니다.
부채비율이 90%를 넘으면 가입할 수 없나요?
공개 안내상 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 가입 대상입니다. 초과하면 가입이 어렵습니다. 다만 주택가격 산정 방식에 따라 결과가 달라질 수 있어 감정평가나 보증금 조정으로 요건을 맞출 수 있는지 확인해 볼 만합니다.
가입 대상 보증금 한도가 있나요?
수도권과 그 외 지역으로 나뉜 한도가 있으며 안내 자료상 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 수준으로 소개됩니다. 한도는 개정될 수 있으므로 신청 시점에 HUG 공지를 확인하세요.
HUG, HF, SGI 중 어디가 보증료가 가장 싼가요?
공개 비교 자료에서는 HF 상품이 낮고 SGI가 높게 안내되지만, 가입 가능 조건이 서로 달라 단순 비교가 어렵습니다. 전세대출 이용 여부와 주택 유형으로 가입 가능한 상품부터 추린 뒤 각 기관의 산출 결과를 비교하세요.
보증료는 한 번에 내나요?
일반적으로 가입 시점에 계약기간분을 일시 납부하는 구조입니다. 이 계산기의 월 평균 보증료는 비교를 위한 환산값일 뿐 실제 납부 방식은 아닙니다.
계약을 갱신하면 보증도 이어지나요?
보증은 계약기간에 묶여 있어 갱신 계약이나 기간 연장 시 별도 신청 또는 변경 절차가 필요합니다. 가입 시점의 요건을 다시 심사받을 수 있습니다.