건폐율(建蔽率)이란
대지면적 대비 건축면적(건물이 땅을 덮고 있는 수평투영면적)의 비율입니다. 건폐율이 낮을수록 대지에 여유 공간(마당, 조경, 통행로)이 많이 남는다는 뜻입니다.
용적률(容積率)이란
대지면적 대비 건물 연면적(각 층 바닥면적의 합)의 비율입니다. 용적률이 높을수록 같은 대지 위에 층수를 더 높이 올릴 수 있다는 뜻으로, 보통 건물의 규모나 개발 밀도를 가늠하는 지표로 쓰입니다.
대지면적 계산 시 유의점
대지면적은 등기부등본이나 토지대장상의 면적을 기준으로 하며, 도로에 접하기 위해 제외되는 부분(도로 모퉁이 가각전제 등)이 있다면 실제 계산에 반영되는 면적이 달라질 수 있습니다.
연면적에서 제외되는 공간
용적률 산정용 연면적은 실제 건물 전체 연면적과 다를 수 있습니다. 일반적으로 지하층 면적, 지상층의 부속용도 주차장 면적, 피난안전구역, 경사지붕 대피공간 등은 용적률 계산에서 제외되는 경우가 많습니다.
건폐율 계산 예시
대지면적 200㎡, 건축면적 100㎡라면 건폐율은 100 ÷ 200 × 100 = 50% 입니다.
용적률 계산 예시
대지면적 200㎡, 연면적(지하·주차장 등 제외 후) 400㎡라면 용적률은 400 ÷ 200 × 100 = 200% 입니다.
용도지역별 상한선은 지자체 조례 확인 필수
건폐율·용적률의 법정 상한은 국토계획법에서 용도지역별로 큰 틀의 범위를 정하고, 구체적인 수치는 각 지방자치단체의 도시계획조례에서 정합니다. 같은 용도지역이라도 지역마다 상한이 다를 수 있어 반드시 해당 지자체 조례나 토지이용계획확인원을 확인해야 합니다.
건폐율·용적률을 확인하는 이유
토지를 매입해 건축을 계획하거나, 재건축·재개발 사업성을 가늠하거나, 매물의 개발 여력을 파악할 때 가장 먼저 확인하는 기초 지표입니다. 같은 면적의 땅이라도 용적률이 높으면 지을 수 있는 연면적이 커져 개발 가치가 달라집니다.
건폐율·용적률을 왜 함께 확인해야 할까요
건폐율은 땅을 얼마나 넓게 덮어서 짓는지를, 용적률은 얼마나 높게(연면적을 크게) 지을 수 있는지를 보여줍니다. 같은 대지라도 건폐율이 낮고 용적률이 높다면 건물을 좁고 높게 짓는 형태가 되고, 반대로 건폐율이 높고 용적률이 낮다면 건물을 넓고 낮게 짓는 형태가 됩니다. 두 지표를 함께 봐야 대지의 실제 개발 여력을 가늠할 수 있습니다.
계산 결과는 참고용입니다
이 계산기는 입력한 면적을 기준으로 한 단순 비율 계산 결과이며, 실제 인허가 가능 여부는 용도지역·지구단위계획· 건축선 후퇴·주차장법 등 다양한 규정의 영향을 받습니다. 정확한 건폐율·용적률 상한과 건축 가능 여부는 토지이용계획확인원 열람과 관할 지자체 건축과 상담, 건축사·전문가 확인을 통해 판단하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
건폐율과 용적률 중 어느 쪽이 개발 가치에 더 중요한가요?
일반적으로 용적률이 클수록 지을 수 있는 총 연면적이 늘어나 개발 가치에 미치는 영향이 크다고 여겨집니다. 다만 건폐율이 지나치게 낮으면 저층부 활용도가 떨어질 수 있어 두 지표를 함께 고려하는 것이 좋습니다.
용도지역별 건폐율·용적률 상한은 어디서 확인하나요?
정부24나 토지이음(eum.go.kr)에서 발급되는 토지이용계획확인원에서 해당 대지의 용도지역을 확인한 뒤, 관할 지방자치단체의 도시계획조례에서 구체적인 상한 수치를 확인할 수 있습니다.
지하층이나 주차장도 연면적에 포함되나요?
건물 전체의 실제 연면적에는 포함되지만, 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에서는 지하층 면적과 부속용도 주차장 면적 등이 제외되는 경우가 많습니다. 정확한 산정 기준은 건축법 시행령과 관할 지자체 조례를 확인해야 합니다.