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경매로 부동산을 낙찰받아도 기존에 설정된 권리 중 일부는 소멸하지 않고 낙찰자가 그대로 떠안을 수 있습니다. 권리분석을 소홀히 하면 낙찰가 외에 추가 비용을 부담하게 될 수 있습니다.
등기부등본상 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 설정된 권리를 말소기준권리라고 하며, 이를 기준으로 다른 권리의 소멸·인수 여부를 판단합니다.
말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 대부분 낙찰과 동시에 소멸하지만, 말소기준권리보다 먼저 설정된 선순위 권리는 낙찰자가 그대로 인수해야 하는 경우가 많습니다.
말소기준권리보다 먼저 전입신고와 점유를 마친 임차인은 대항력이 있어, 낙찰자가 임대차 계약을 그대로 승계하거나 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.
등기부등본으로 권리의 설정 순서를 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사서로 실제 점유·임대차 관계를 교차 확인해야 정확한 권리분석이 가능합니다.
권리관계가 복잡한 물건은 스스로 판단하기보다 경매 전문 변호사나 컨설턴트에게 권리분석을 의뢰하는 것이 안전합니다.
권리분석은 경매 투자에서 가장 중요하면서도 가장 어려운 단계로 꼽힙니다. 낙찰가만 보고 접근했다가 인수해야 할 권리가 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되면 오히려 시세보다 비싸게 사는 결과가 될 수 있으므로, 개념부터 차근차근 이해해야 합니다.
권리분석의 출발점인 등기부등본을 직접 열람하고 읽는 방법이 궁금하다면부동산 등기부등본 보는 방법도 참고해보세요.
아닙니다. 말소기준권리는 출발점일 뿐이며, 선순위 임차인의 대항력, 유치권, 법정지상권 등 여러 요소를 함께 확인해야 정확한 권리분석이 됩니다.
간단한 물건은 스스로 분석해볼 수 있지만, 권리관계가 복잡하거나 처음 입찰한다면 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.