基础术语
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全税房(传贳,Jeonse)
一种韩国特有的租赁制度:租客向房东支付一笔大额押金,居住期间无需再支付月租,合同到期时押金全额退还。
详细说明
- 这是韩国特有的制度,大多数其他国家没有直接对应的形式;与西方的押金概念相似但规模大得多,全税房押金往往相当于房屋价值的50%~80%。
- 房东通常会将这笔押金用于其他投资以获取收益。
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月税房(月租,Wolse)
韩国常见的租赁方式:支付相对较少的押金,同时每月支付固定租金居住,与大多数国家常见的租房方式相似。
详细说明
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半全税房(半传贳)
一种韩国特有的混合租赁形式:只支付部分全税房押金,对于剩余差额则按月支付租金。
详细说明
- 由于兼顾了无法一次性支付全额押金的租客与希望获得月租收入的房东双方需求,这种形式正日益增多。
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买卖
买卖交易是指不动产所有权本身发生转移,与租赁(全税房或月税房)不同,所有权将完全转移给买方。
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贷款价值比(LTV)
贷款金额占房屋价值的比例(Loan To Value),是决定贷款额度的核心标准,在全球房贷业务中被广泛使用。
详细说明
- 例如:LTV为70%时,一套价值6亿韩元的房屋最多可贷款4.2亿韩元。
- 该比例会因是否属于监管区域、名下已有住房数量、是否首次购房等因素而有所不同。
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总负债偿还比率(DTI)
年收入与住房贷款本息及其他贷款利息偿还额之比(Debt To Income),是评估还款能力的常用指标。
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总负债本息偿还比率(DSR)
年收入与全部金融负债(不仅包括住房贷款,还包括信用贷款、信用卡分期等)本息偿还总额之比(Debt Service Ratio),比DTI更严格地衡量还款能力。
详细说明
- 目前是韩国房贷审批中最核心的监管指标之一。许多其他国家虽然名称不同,但同样会采用综合考察负债与收入比例的审批方式。
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不动产登记簿誊本
记录不动产所有权、抵押权等全部权利关系的官方文件,在韩国任何人都可以通过大法院互联网登记所查询和领取。
详细说明
- 其作用类似于许多国家的产权证或土地登记查询。签约前务必查阅,确认真实所有权人,并核实是否存在抵押、查封等风险因素。
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公示地价
韩国政府(国土交通部)每年评估并公布的土地官方价格,是计征财产税、综合不动产税等各类税费的基准。
详细说明
- 通常低于实际市场成交价。许多国家也采用类似的政府评估价格作为财产税计征基准,但具体评估方法各不相同。
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实际成交价
房屋实际完成交易的价格,在韩国可通过国土交通部实际成交价公开系统查询。
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专有面积
公寓中各户实际独立使用的空间面积,即玄关以内的客厅、卧室、厨房、卫生间面积之和,类似于其他国家的套内建筑面积概念。
详细说明
- 常见的"84平方米户型"等说法,通常是以约84平方米(约25.4坪)的专有面积为基准。
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供给面积(销售面积)
专有面积加上楼梯、走廊等公共部分面积后的总面积,销售广告中标注的户型面积通常以此为基准,类似于其他地区的建筑面积概念。
详细说明
- 即使标注面积相同,不同楼盘的专有面积也可能有差异,签约前应单独确认专有面积。
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容积率
建筑物各层地板面积总和与用地面积之比,容积率越高,在同样的土地上可建造的建筑就越高、密度越大,是全球城市规划中通用的概念。
详细说明
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建蔽率
建筑物一层地板面积与用地面积之比,建蔽率越低,建筑周边的空地(绿化、停车场等)就越充裕。
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资产评估
由专业评估师对不动产的客观价值进行评定的程序,常用于确定贷款额度或在重建、拍卖时确定基准价格。
交易·合同术语
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临时定金
在正式签订合同之前,为提前锁定房源而预付的一小笔款项。
详细说明
- 由于其法律性质不够明确,纠纷较为常见,建议通过短信或书面协议明确约定退款条件,以确保安全。
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合同定金
正式签订合同时支付的款项,通常为成交价或押金的10%左右。
详细说明
- 按照一般惯例,签约后若买方(租客)违约放弃合同,定金将不予退还;若卖方(房东)违约,则通常需要双倍赔偿定金。
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中期款
在定金和尾款之间额外支付的中间款项,主要用于金额较大的买卖交易或期房认购合同。
详细说明
- 一旦支付了中期款,原则上任何一方都不能单方面解除合同。
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尾款
扣除定金(及中期款)后剩余的款项,支付尾款当天即完成产权过户(或办理入住)。
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特别约定条款
在标准合同条款之外,由双方另行协商并写入合同的补充条件。
详细说明
- 将维修费用承担、宠物是否允许、入住保洁等容易产生纠纷的事项写得越具体,日后发生争议的可能性就越小。
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确定日期
韩国的一项法律程序:由居民中心或登记所在租赁合同上加盖印章,正式证明合同签订的时间点。
详细说明
- 与住户迁入登记一并办理确定日期后,即便房屋日后被拍卖,租客也能获得优先受偿押金的权利(对抗力及优先受偿权)——这是韩国《住宅租赁保护法》下的特有保护措施,不过许多其他国家也各自设有保护租赁押金的制度。
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迁入申报
将户籍迁移至新居住地的行政手续,是保护租客权利极为重要的韩国制度。
详细说明
- 搬家后尽快办理迁入申报并同时取得确定日期,是保护押金最基本的方法。
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租赁权登记命令
韩国的一项制度:租赁合同到期后仍未拿回押金的租客,可以向法院申请该命令,以便在搬走后仍能保留原有的对抗力和优先受偿权。
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最高额抵押权
银行等机构为担保其发放的贷款而在不动产上设立的权利,记载于登记簿誊本的乙区部分,类似于多数国家房产上登记的抵押权。
详细说明
- 最高额抵押权设定金额越大,房屋一旦被拍卖,租客无法全额拿回押金的风险就越高。
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优先顺位·劣后顺位债权
当同一不动产上存在多个债权(抵押权、租赁权等)时,按照登记先后顺序确定优先受偿(优先顺位)和之后受偿(劣后顺位)的权利。
详细说明
- 拍卖时,若不动产价值不足,劣后顺位债权人可能无法全额拿回押金,因此签约前应确认优先顺位债权的规模。
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"空罐"全税房(高风险全税房)
韩国特有的说法,指房屋市场价(买卖价)低于或接近全税房押金与贷款总额之和,一旦房屋被拍卖,租客难以全额拿回押金的高风险房源。
详细说明
- 签约前应通过登记簿誊本确认抵押权规模,并通过实际成交价了解市场行情,以评估这一风险。这种风险源于韩国特有的全税房制度,但从概念上类似于其他市场中房东处于"资不抵债"或负资产状态的情形。
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"缺口"投资(Gap投资)
一种依托全税房制度的韩国特有投资方式:仅用买卖价与全税房押金之间的差额作为自有资金购房,押注未来房价上涨获利。
详细说明
- 一旦房价下跌,可能导致房东无力偿还全税房押金,进而使租客陷入高风险全税房的困境。
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《住宅租赁保护法》
韩国为保护租客(承租人)权益而制定的法律,规定了对抗力、优先受偿权、合同续签请求权等内容。
详细说明
- 大多数国家都设有各自独立的租客保护法律,具体规则各不相同,请务必确认所在地适用的相关制度。
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租金涨幅上限制度
韩国的一项制度:续签现有租赁合同时,房租(全税房或月租)的涨幅不得超过上一份合同的一定比例(目前为5%)。
详细说明
- 许多其他国家和地区也设有各自不同上限的租金管制或涨幅限制制度。
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合同续签请求权
韩国法律赋予租客的一项权利:租赁合同到期时,可要求将合同再延长2年,且仅限行使一次。
详细说明
税收·政策术语
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取得税
通过买卖、继承、赠与等方式取得不动产时一次性缴纳的韩国地方税,税率因房价和名下住房数量而异。
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转让所得税
出售不动产产生差价收益(转让差益)时需要缴纳的韩国国税。
详细说明
- 税率及可享受的减免优惠会因持有期限、是否属于一户一宅、是否持有多套住房等因素而有很大差异。
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综合不动产税
针对超过一定金额的高价住宅或多套房持有者,在财产税之外每年额外征收的韩国国税。
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财产税
对拥有土地、建筑物、住宅等的人每年征收的韩国地方税,以公示价格为计税基准。
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一户一宅免税
韩国的一项制度:一户家庭在国内仅拥有一套住房,并满足一定持有及居住年限要求后出售,可对转让差益中的一定金额免征转让所得税。
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多套房加重征税
韩国对持有两套及以上住房者在取得税、转让所得税、综合不动产税等方面适用更高税率的政策,其严格程度会随时期和政府政策方向频繁调整。
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认购积分制
韩国的一项制度:将无房年限、抚养家属人数、住房认购储蓄账户加入年限等指标量化打分,按分数高低确定新建公寓的中签者。
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住房认购储蓄账户
韩国的一种储蓄产品,需开设该账户才有资格申购新建公寓,加入时长和缴存次数会影响中签概率。
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重建超额收益回收制
韩国的一项制度:当重建项目业主获得的收益超过一定标准时,国家将以分摊金形式回收其中的超额部分。
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LH(韩国土地住宅公社)
隶属于韩国国土交通部的公共企业,负责公共住宅的建设与供应、土地开发等事务,以保障国民住房稳定。
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销售价格上限制
韩国政府直接限制新建公寓销售价格上限的一项制度,旨在减轻无房刚需购房者的购房负担。
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刚需购房者
韩国的一个说法,指以实际居住为目的而非投资目的购房的人,在各类认购、贷款、税收政策中往往能获得优待。