基本用語
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チョンセ(伝貰)
家主に高額な保証金を預け、別途月々の家賃を払わずに一定期間居住する韓国特有の賃貸方式です。
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- 韓国特有の制度で、他の多くの国には直接該当する制度がありません。西洋の敷金に近い概念ですが、チョンセの保証金ははるかに高額で、物件価値の50〜80%に及ぶことも多いです。
- 家主はこの保証金を他に運用して収益を得ることが多いです。
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月貰(ウォルセ)
比較的少ない保証金を払い、毎月決まった家賃を払いながら居住する韓国の標準的な賃貸方式で、多くの国の一般的な賃貸に近い形です。
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- 保証金の規模によって月家賃額が変わり、保証金が大きいほど月家賃は低くなるのが一般的です。
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半チョンセ
チョンセ保証金の一部だけを払い、残りの差額に対して毎月家賃も併せて払う、韓国特有の混合型賃貸形態です。
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- チョンセ保証金の用意が難しい借主と、家賃収入を望む家主の利害が一致し、増加傾向にあります。
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売買
不動産の所有権自体を売買する取引で、賃貸(チョンセ・月貰)と異なり所有権が完全に買主へ移ります。
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LTV(住宅担保貸出比率)
住宅価格に対して借りられる金額の比率(Loan To Value)で、貸出限度額を決める基準となる、世界の住宅ローンで広く使われる指標です。
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- 例: LTV70%なら6億ウォンの住宅を担保に最大4億2千万ウォンまで借りられます。
- 規制地域かどうか、保有住宅数、生涯初回購入かどうかなどによって比率が変わります。
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DTI(総負債償還比率)
年間所得に対する住宅担保貸出元利金とその他貸出利子返済額の比率(Debt To Income)で、返済能力を審査する指標です。
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DSR(総負債元利金償還比率)
年間所得に対するすべての金融負債(住宅担保貸出だけでなく信用貸出、カードローンなど)の元利金返済額の比率(Debt Service Ratio)で、DTIよりも厳格に返済能力を審査する指標です。
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- 現在、韓国の貸出審査で最も重要な規制指標として使われています。他の多くの国でも名称は異なりますが、同様に総合的な負債と所得の比率を確認する審査手法が使われています。
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登記簿謄本
不動産の所有権、担保権など権利関係全体が記録された公式文書で、大法院インターネット登記所で誰でも閲覧・発行できる韓国の公式書類です。
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- 多くの国の権利証や不動産登記の確認に相当します。契約前に必ず確認し、実際の所有者が合っているか、担保権・差押えなど危険要素がないか点検する必要があります。
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公示地価
韓国政府(国土交通部)が毎年算定・発表する土地の公式価格で、固定資産税・総合不動産税など各種税金賦課の基準になります。
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- 実際に取引される時価より低く設定されるのが一般的です。多くの国でも類似の政府評価額を固定資産税算定の基準として利用していますが、算定方式は国によって異なります。
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実取引価格
実際に売買が成立した価格で、韓国では国土交通部実取引価格公開システムを通じて誰でも照会できます。
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専有面積
マンションで各世帯が実際に独立して使用する空間の面積で、玄関内側のリビング・部屋・キッチン・浴室を合わせた面積を指し、他の国の「専有床面積」に近い概念です。
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- よく表示される「84㎡タイプ」などは専有面積約84㎡(約25.4坪)を基準にしています。
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供給面積(分譲面積)
専有面積に階段・廊下など住居共用面積を加えた面積で、分譲広告に表示される広さは主にこの供給面積を基準にしており、他の国の総床面積に近い概念です。
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- 同じ表示面積でも専有面積は物件によって多少異なることがあるため、契約前に専有面積を別途確認することが重要です。
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容積率
敷地面積に対する建物全階の床面積合計の比率で、容積率が高いほど同じ土地により高く密度の高い建物を建てられる、世界各国の都市計画で使われる概念です。
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- 再建築事業の採算性を判断する際に重要な指標の一つです。
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建蔽率
敷地面積に対する建物1階部分の床面積の比率で、建蔽率が低いほど建物の周りの余裕空間(造園・駐車場など)が広くなります。
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鑑定評価
専門の鑑定評価士が不動産の客観的な価値を算定する手続きで、融資限度額の算定や再建築・競売時の基準価格を決める際に活用されます。
取引・契約用語
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仮契約金
正式な契約書作成前に、物件を確保するためにあらかじめ少額支払うお金です。
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- 法的性格が明確でなく紛争が多いため、返還条件などをメッセージや契約書で明確に残しておくのが安全です。
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契約金
正式な契約を締結する際に支払う金額で、通常は売買価格・保証金の10%程度です。
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- 契約後に買主(借主)が契約を放棄すると契約金は返還されず、売主(貸主)が契約を放棄すると契約金の2倍を賠償するのが一般的な慣行です。
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中途金
契約金と残金の間に追加で支払う中間代金で、主に金額の大きい売買取引や分譲契約で活用されます。
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- 中途金が支払われた後は、原則として契約を一方的に解除できなくなります。
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残金
契約金(および中途金)を除いた残りの金額で、残金を支払う日に所有権移転(または入居)が行われます。
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特約事項
標準契約書の条項以外に当事者間で別途合意した追加条件を契約書に明記した内容です。
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- 修理費用の負担、ペットの可否、入居清掃など実際に紛争が多い事項を具体的に書いておくほど、後のトラブルを減らせます。
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確定日付
賃貸借契約書に住民センターや登記所が印を押し、契約締結時点を公式に証明してくれる韓国の手続きです。
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- 転入申告とともに確定日付を受けておくと、後に物件が競売にかかっても保証金を優先弁済してもらう権利(対抗力・優先弁済権)が生じます。これは韓国の賃貸借保護法上の保護制度ですが、多くの国にもそれぞれ独自の賃貸保証金保護制度があります。
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転入申告
引っ越した先の住所に住民登録を移す行政手続きで、借主の権利保護のために非常に重要な韓国の制度です。
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- 引っ越し後できるだけ早く転入申告と確定日付を一緒に受けることが、保証金を守る最も基本的な方法です。
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賃借権登記命令
賃貸借契約が終了したのに保証金を返してもらえない借主が、引っ越しをしても既存の対抗力・優先弁済権を維持できるよう裁判所に申請する韓国の制度です。
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根抵当権
銀行などが貸し付けたお金を担保するために不動産に設定する権利で、登記簿謄本の乙区に表示される、多くの国の住宅ローン担保権(抵当権)に相当するものです。
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- 根抵当権の設定額が大きいほど、物件が競売にかかった際に借主が保証金を返してもらえないリスクが高まります。
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先順位・後順位債権
一つの不動産に複数の債権(根抵当・伝貰権など)がある場合、登記された順序に従って先に弁済を受ける権利(先順位)と後から弁済を受ける権利(後順位)に分かれます。
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- 競売時、後順位債権者は不動産価値が不足すると保証金を全額返してもらえない可能性があるため、契約前に先順位債権の規模を確認する必要があります。
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깡통チョンセ(担保割れチョンセ)
住宅価格(売買価格)がチョンセ保証金と貸出金の合計より低いか同程度で、物件が競売にかかった場合に借主が保証金を全額回収するのが難しい状態の物件を指す韓国特有の表現です。
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- 契約前に登記簿謄本で根抵当権の規模を、実取引価格で時価を確認し、このリスクを見極めることが重要です。このリスクは韓国のチョンセ制度特有のものですが、概念的には他の国で家主が「アンダーウォーター(担保割れ)」の状態にあることと似ています。
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ギャップ投資
売買価格とチョンセ保証金の差額(ギャップ)分の少ない自己資金で住宅を購入し、値上がり益を狙う、チョンセ制度に依存した韓国特有の投資方式です。
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- 住宅価格が下落すると、ギャップ投資をした家主が保証金を返せなくなり、借主にとって担保割れチョンセ問題につながることもあります。
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住宅賃貸借保護法
借主(賃借人)の権利を保護するために対抗力・優先弁済権・契約更新請求権などを規定した韓国の法律です。
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- 多くの国にはそれぞれ独自の賃借人保護法があり、具体的なルールは異なるため、実際に住む国の制度を確認する必要があります。
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賃料上限制
既存の賃貸借契約を更新する際、賃料(チョンセ・月貰)を直前契約に比べて一定比率(5%)以上上げられないよう制限する韓国の制度です。
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- 他の多くの国にもそれぞれ異なる上限を持つ賃料規制・上昇制限制度があります。
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契約更新請求権
借主が賃貸借契約が終了する際、一度に限り契約をさらに2年延長するよう要求できる韓国の権利です。
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- 賃貸人が実居住など正当な事由がある場合は更新を拒否できます。
税金・政策用語
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取得税
不動産を売買・相続・贈与などで取得する際に一度支払う韓国の地方税で、住宅価格と保有住宅数によって税率が変わります。
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譲渡所得税
不動産を売って時価差益(譲渡差益)が発生した場合、その利益に対して支払う韓国の国税です。
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- 保有期間、1世帯1住宅かどうか、多住宅保有かどうかなどによって税率と控除の恩恵が大きく変わります。
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総合不動産税
一定金額を超える高額住宅や多住宅保有者に毎年課される韓国の国税で、固定資産税とは別に追加で課されます。
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固定資産税
土地、建物、住宅などを保有している人に毎年課される韓国の地方税で、公示価格を基準に算定されます。
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1世帯1住宅非課税
一つの世帯が国内に住宅を1軒だけ保有した状態で一定の要件(保有・居住期間など)を満たして売却すると、譲渡差益のうち一定金額まで譲渡所得税を免除してくれる韓国の制度です。
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多住宅者重課
2軒以上の住宅を保有する多住宅者に取得税・譲渡所得税・総合不動産税などをより高い税率で課す韓国の政策で、時期と政府の政策方向によって強度が頻繁に調整されます。
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分譲申込加点制
無住宅期間、扶養家族数、住宅積立通帳加入期間などを点数化し、点数が高い順にマンション分譲の当選者を選ぶ韓国の制度です。
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住宅積立通帳
新築マンションの分譲に申し込む資格を得るために加入する韓国の貯蓄商品で、加入期間と払込回数が当選確率に影響します。
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再建築超過利益還収制
再建築事業で組合員が得た利益が一定基準を超えると、その超過分の一部を国が負担金として還収する韓国の制度です。
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LH(韓国土地住宅公社)
国民の住居安定のために公共住宅の建設・供給、宅地開発などを担当する、韓国国土交通部傘下の公企業です。
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分譲価格上限制
新築マンションの分譲価格が一定の上限を超えないよう政府が直接規制する韓国の制度で、無住宅の実需要者の住宅購入負担を軽減するために実施されます。
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実需要者
投資目的ではなく実際に居住する目的で住宅を購入する人を指す韓国の用語で、各種分譲・融資・税制の恩恵で優遇されることが多いです。